上質のハウスクリーニング 見積
バブル崩壊時にもローン返済に行きづまって、結果的に自己破産に至るケースが増加したが、それはリストラによる収入減もあったが、子どものいない夫婦共働きだった世帯が、妊娠して生活をきりつめてでも産みたいと考え、子どもを産み、育児の費用が増え、結局ローン返済を延滞せざるを得なかったケースが多かったと聞く。
前回のバブル時の一年物の定期預金金利は六パーセント。
住宅ローン金利は六、七パーセントだった。
バブル崩壊後、金利の低下によって公庫より金利の低い銀行の一〇年間利息支払いだけのステップローンに借り換えて、なんとか苦境を乗り切ることができた人も多かった。
一〇年目以降の返済ができず、自己破産した人もいた。
次ぺ九ンの図が示す個人破産件数の推移を見ると、その多くは一〇年間のステップローンによるものと推測する。
今回も金利上昇によって返済額が増える。
価格は下落する。
その結果、行きづまるケースが続出するのではないかとの懸念がある。
前回と今回の違いは、バブル崩壊につれて金利が下降していったため救われた人が多かったが、今回はバブル崩壊で金利を下げられないから、破産する人が前回より多いと思える。
長い間低金利が続いていて、年数を経ているため、銀行の人と話をしていると、そのことをあまり気にしない人が多い。
私は前回のバブル崩壊より混乱が大きいのではないか、と懸念する。
それでもなくならない持家志向 日本の持家率、首都圏の持家率はすでに高い水準に達している。
データは少し古くなるが、国土交通省の調査によると、平成一五（二〇〇三）年のわが国の持家率は六〇・九パーセント、アメリカは六八・三パーセントと、アメリカのほうが高い。
しかし、大都市部だけをみるとこの関係は逆転する。
たとえば、マンハッタンで持家に住んでいるのは五人に一人程度といわれている。
マンハッタンがいまの街並になったのは一五〇年ほど前。
一世代三〇年として五代代替わりしていることになる。
パリの都心部もローマの都心部もマンハッタンよりも以前に完成しているが、同様の事情である。
ロンドンの旧市街も同様である。
いっぽう、東京の都心では持家が半数近くに達している。
その国を代表する大都市で持家率が低いのは先進国に共通する傾向だが、東京だけは一次取得層が突出して多い。
新築マンションはいまも全国で増え続けている。
ちなみに首都圏では、平成九年度から平成一七年度（平成一八年三月末まで）の首都圏の供給数は年間八万戸を超え続けて、一八年度は八万戸を若干切ったものの、依然として高いレベルを維持していることに変わりはない。
低金利のいまのうちに持家に移りたいと考える人が多いからであろう。
また金利の固定型を利用すると、公営の賃貸住宅に住んでいるより月々の支払額が低くなる人が多いこともある。
外資系企業では、独身寮もなく家賃補助や交通費などを払わないのが原則である。
そのような事情もあり都心のマンションには賃貸用も多く建てられている。
それらのなかには、不動産投資信託（ＲＥＩＴ）に組み入れられているケースも多い。
こうした事情もあり、都心の分譲マンション・賃貸マンションの建設は増え続けている。
いっぽうで郊外の住宅は空家が増えている。
平成一七年一一月一〇日の朝日新聞には、「Tニュータウン赤字穴埋め 都税一三四億円投入へ （○六年度）」との見出しで、次のように報道されていた。
「東K地区都市整備局は９日、造成地の販売不振が続く『Tニュータウン』事業の借金返済のため、同事業の○六年度の特別会計に一般会計から約一三四億円を繰り入れる方針を固めた。
現在一三〇〇億円余りの借金があり、最終的に１０００億円前後の税金投入が避けられないとみられている」。
Tニュータウンだけではない。
Y市のKニュータウン、O市のCニュータウン、Iニュータウンなどの公団住宅でも空家が増えている。
政府が持家促進政策を推進することが、自治体の外郭団体の赤字を増大させている。
低金利の長期住宅ローンによる住宅購入者の多くは、古い住宅や都市再生機構、各自治体の住宅供給公社、あるいは民間の賃貸住宅からの住み替えの人たちである。
世帯数の増加以上に住宅建設数か増加しているため、古い住宅の売買価格と賃貸住宅の家賃が低下し、郊外や地方の公営賃貸住宅の空室は増加している。
民間でも生産緑地法の改正で宅地を選択し、貸家を建てた人たちも借家人が出て行き、経営は苦しくなっている。
金利が低いためいまのところ倒産しないが、金利が上昇すれば倒れるところが出るだろう。
東K地区は、住宅都市整備公団自身が都市再生機構に衣替えをして、いまも都心のDや港南地区などの都有地に賃貸の集合住宅を建てている。
他の自治体もそのようなケースがある。
これだけ民間のデベロッパーが供給を増やしているのに、いまだに自治体の天下り先としての事業継続は、民業圧迫であろう。
中古住宅流通数の格差 平成一五年の被相続人のなかで相続税が課税される被相続人五万人強のうち、「小規模宅地等の評価減」の適用を受けた人は、四万一八九〇人である。
この数字は全国を平均すると被相続人のうち四分の三は、相続不動産の課税標準の低下、つまり中古住宅の価値は下落していることを示している。
日米の住宅市場の違いとして、中古住宅流通数の格差が挙げられる。
人口１０００人当たりの中古住宅流通数をみると、アメリカが一六・三五戸に対して、日本は一・二互戸で、アメリカの一三分の一に過ぎない。
イギリスは二万九六戸とアメリカより高い。
イタリアでは築後三〇〇年の家に住んでいる人が大勢いる。
フランスの農家では一〇〇年以上の家を改築して住んでいる。
日本人は古い家を買って住むことを好まない。
新築住宅に移り住むとき家具や電化製品も買い替える。
日本人に固有の新築・新品志向がある。
国土交通省は、既存住宅の性能評価制度や中古流通価格のオープン化など中古住宅流通市場の整備に力を注いでいるが、簡単には中古住宅の流通が増えない現実がある。
ともあれ、低金利によって新規の分譲マンションと賃貸マンションが需要を上回って供給され続けていることは、中古住宅の空室が大量に存在する時代が来ていることは確かである。
その対策をこれから考えなければならないだろう。
少子高齢化と不動産需要 少子高齢化が急速に進み、日本の人口は平成一九年から減少に転じるといわれていた。
現実は予想を超え平成一七年には死亡数が出生数を上回り、日本の人口は減少トレントに入った。
そのことが、住宅・オフィスの両面から不動産業界にも影を投げかけることになる。
人口が減少すれば世帯数は減少する。
人口の減少は住宅需要の減退をもたらす。
いっぽうで、企業の東京一極集中のトレントは続いている。
O府やK府に本社のある会社も、東京本部に社員を移している。
東海道新幹線もダイヤ改正のたびに本数が増えて、最高速ののぞみは、スタート時は一時間に一本だったが、いまでは一〇分に一本となった。
東京に人と情報の集積が進み、N区は情報の発信基地となっている。
民放テレビ局はすべてN区にある。
出版社もかつてはK地区やO地区にもあったが、いまは東K地区心だけになった。
東京の流通の拠点としての役割も高まり、海外への便も増えている。
それらは構造的なもので、そのトレントが変わることはないだろう。
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